עדכונים אחרונים
עקבו אחרי...
עורך דין של קבלן ורוכש דירה- מה טיב היחסים ביניהם?
כל מי שרכש דירה מקבלן מכיר את הסיטואציה: הרוכש מתחייב לשלם שכר טרחה בשיעור מסוים, הנגזר מערך הדירה, לעורך דינו של הקבלן בגין השתתפות בהוצאות רישום. האם בכך נוצרים בין רוכש הדירה לבין עורך דינו של הקבלן יחסי עורך דין - לקוח?
עורך דין של קבלן אינו רשאי לייצג במקביל גם את הקבלן וגם את רוכש הדירה. עורך דינו של הקבלן, אף אם מקבל תשלום מהרוכש בגין השתתפות בהוצאות רישום, מייצג אך ורק את הקבלן. התשלום שנדרש לשלם רוכש דירה לעורך דינו של הקבלן, אשר נקבע בדרך כלל כאחוז מסוים ממחיר הדירה, נעשה בעיקרו עבור הפעולות הקשורות ברישום הבית המשותף, בהכנת התוכניות לרישום ובהעברת הדירה על שם הרוכש. זה עיקר תפקידו של עורך הדין, זאת טרחתו ובשל כך הוא מקבל שכר על פי מחיר הדירה הנרכשת. אין כל יריבות או התקשרות ישירה בין עורך דין של הקבלן לבין רוכש דירה. כך, שאף אם בוטל הסכם המכר בשלב מאוחר יותר, לא יוכל הרוכש לתבוע ישירות מעורך דינו של הקבלן את שכר הטרחה ששולם לו בגין "הוצאות הרישום" – שכבר אינן רלוונטיות. על הרוכש לתבוע כספים אלו מהקבלן עצמו עמו הוא כרת את הסכם המכר.
ואולם, אין פירושם של דברים שעורך דינו של הקבלן פטור מחובות מסוימים גם כלפי רוכש דירה ובייחוד אם רוכש הדירה אינו מיוצג. בתי המשפט קבעו, בין היתר, כי עורך הדין של הקבלן חייב לבדוק ולגלות לרוכש הדירה את מצב הזכויות במקרקעין, לרשום לטובתו הערת אזהרה, לדווח על עסקת המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין ואף להמליץ על קבלת ייעוץ משפטי עצמאי מאחר ומדובר בעסקה הכלכלית המרכזית בחייהם של רוב רוכשי הדירות.
בגין הבעייתיות שבמצב הקיים, ומתוך רצון להתגייס לטובתם של רוכשי הדירות, הביעה לשכת עורכי הדין,לאחרונה, את עמדתה לפיה, רוכשי דירות מקבלן לא יישאו בשכר טרחתו של עורך דינו של הקבלן מתוך תקווה, כי רוכשי דירות ידאגו לקבלת ייצוג משפטי הולם אשר ישמור על זכויותיהם באמצעות עורך דין מטעמם.
ואכן, יהיו חובות עורך דינו של הקבלן אשר יהיו כלפי רוכשי דירות, מומלץ לכל רוכש דירה להיעזר בעורך דין מטעמו אשר יוכל לייעץ לו וללוות אותו בעסקה חשובה זו ומורכבת זו.